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ACERCA DA MUDANÇA DE GASES
CANALISADOS NOS CONDOMÍNIOS
A mudança de gases canalisados nos condomínios (propriedade horizontal) é um procedimento que nem sempre se afigura globalmente percecionado no seu percurso. Daí o trazer-se à colação alguns elementos porventura adjuvantes desse mecanismo.
1|Condóminos
& consumidores.
Embora as qualidades de condómino e
consumidor geralmente coexistam na mesma pessoa (condómino-consumidor) são,
todavia, estatutos distintos.
Há condóminos que não são consumidores
(vg. todos os que prescindiram do gás e optaram por sistemas elétricos) e há
consumidores que não são condóminos (vg. arrendatários, comodatários).
Num condomínio «Y», um, dois,
três, n consumidores prescindiram do gás canalisado e
optaram por equipamentos elétricos nas suas cozinhas (fogão e termoacumulador);
posteriormente outros três ou quatro se lhes seguiram. Porém, mais tarde,
alguns deles regressaram ao mesmo gás canalisado. Fizeram tudo isto livremente
sem necessidade de qualquer autorização ou comunicação ao
condomínio.
São dois exemplos que enfatizam a independência entre consumidores e condomínio.
2| Coisas comuns & coisas privadas
Num edifício em propriedade horizontal
existem partes comuns (esfera comum) e coisas privadas (esfera privada).
As partes comuns e presumidamente comuns são as previstas na Lei: Artº
1421º Código Civil (CC). No demais são coisas privadas.
O parqueamento automóvel na garagem é coisa comum, mas os veículos que aí estacionam são coisas privadas. Os elevadores são coisa comum, mas as mercadorias que por aí transitam são coisas privadas. As instalações gerais de água, luz e gás são coisas comuns, mas a água, a eletricidade e o gás que por dentro delas transita são coisas privadas. A única instalação geral comum de conteúdo comum é a rede de esgotos. Ao condomínio cumpre a gestão e conservação das partes comuns, regular o seu uso e assegurar a sua fruição mediante as inspeções periódicas por entidades competentes (extintores de incêndio, elevadores, instalação de gás comum). No demais é coisa da esfera privada.
3| O gás consumido como coisa privada
O caudal de gás que, vindo da rede no
subsolo do passeio público, entra na rede geral do condomínio é propriedade
privada do fornecedor até aos contadores. Só ele pode acionar o fecho da
válvula de corte geral à entrada do edifício e só ele é proprietário dos contadores
instalados à entrada de cada fração, (Artº 9º/2/3/6 - DL 97/2017 de 10/8); Artº
9º/3 - DL 521/99 de 10/12). Dos contadores para dentro o gás é propriedade
privada de cada consumidor que o contratualiza e paga.
Portanto, temos um fornecedor privado e
vários consumidores privados. Um único fornecedor privado e um feixe de
contratos paralelos privados.
Mas não estamos aqui perante algum dos
«serviços de interesse comuns» previstos no Artº 1424º CC, porquanto esses são oficiais,
condominiais, pagos pelo condomínio. Aqui o gás é um serviço individual,
privado, pago por cada um dos consumidores.
O condomínio é «terceiro» relativamente a
estes contratos, (Artº 406º/2/CC).
4| Conversão & reconversão
Pertinentes definições legais contidas,
entre outras, no Artº 2º DL 97/2017 de 10/8:
«Conversão», a operação que consiste em dotar um edifício já existente com uma
instalação de gás» (alínea f).
«Instalação de gás», o sistema instalado num edifício constituído pelo conjunto de tubagens,
dispositivos, acessórios e instrumentos de medição, que assegura a alimentação
de gás desde a válvula de corte geral ao edifício até às válvulas de corte dos
aparelhos de gás, abrangendo essas válvulas, bem como alguma eventual extensão
da tubagem a jusante destas». (alínea l).
«Projetista», o profissional responsável pelo projeto da instalação ou das redes e
ramais de distribuição de gás e pela definição ou verificação adequada e das
características dos aparelhos a instalar, desde que habilitados nos termos da
Lei nº 15/2015 de 16 de fevereiro». (alínea m).
«Reconversão», a operação de adaptação de uma instalação de gás e dos respetivos aparelhos
por mudança de família de gás combustível» (alínea n).
Definições provindas da Portaria nº 361/98
de 26/6 – Regulamento Anexo (+Portaria 690/2001 de 10/7). Desta mesma Portaria,
outras definições pertinentes vg: canalete, coluna montante, família
de gases, derivação de piso, tubagem embebida, válvula de ramal…
5| Anos noventa.
A expansão do gás canalisado para fora da Grande Lisboa e a reabilitação urbana
Com a entrada do gás natural no mercado doméstico
(1997) alargou-se a implantação de instalações para gás canalisado a cerca de
100 municípios do território continental.
·
Obrigatoriamente quanto aos edifícios
novos;
·
Condicionalmente quanto aos edifícios
antigos;
Tanto num caso como noutro trata-se de
operar a conversão nos edifícios. Isto é, dotá-los de uma
instalação para gás canalisado.
Com efeito,
a) O DL 262/1989 de
17/8 determinou, além do mais, que a partir de 1 de março de 1990,
todos os edifícios novos situados nas áreas concessionadas - Norte,
Centro, Sul e Vale do Tejo - deviam incluir obrigatoriamente uma
instalação geral de gás canalisado dimensionada para gás natural, (Artºs 1º,
18º e Anexo A).
b) Quanto ao parque habitacional
antigo veio posteriormente a Lei nº 32/2012 de 14 de agosto, além
do mais, com a 54ª alteração ao Código Civil,
nesta parte assim:
«Art.º
1425º
………………..
1- «Sem prejuízo do disposto nos números
seguintes as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria
dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do
prédio.
2- «Havendo pelo menos oito frações
autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a
maioria do valor total do prédio as seguintes inovações:
a) ……………………
b) Instalação
de gás canalisado».
A verdadeira 54ª alteração consiste
neste nº 2 alínea b), visto que o nº 1 já vem
desde a versão inicial do Código 1966 e que assim se manteve.
Esta alteração constitui uma das várias
medidas tomadas pela Lei nº 32/2012 de 14 agosto no sentido de
«… agilizar e dinamizar a reabilitação urbana … edifícios e frações…
cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos…». (Artº 1º)
No relatório do DL 53/2014 de 8/4 foram
referidos cerca de dois milhões de fogos a necessitar de recuperação, cerca de
34% do parque habitacional nacional.
6| Reabilitação urbana. Interpretação global
Atento o critério de interpretação contido
no Artº 9º CC - pensamento legislativo, unidade do sistema jurídico,
circunstâncias da época - esta norma Artº 1425º nº 2 b) CC não
pode ser tida isoladamente, mas interpretada globalmente com
a Lei 32/2012 - de cujos Art.º 1º e 5º emana – e globalmente
ainda com os sucessivos diplomas sobre instalação de gás canalisado,
nomeadamente:
DL 262/1999 de 17/8 – relação municípios
abrangidos (anexo A);
DL 521/1999 de 10/12 – atualiza e
substitui o DL 262/1999;
DL 53/2014 de 8/4 – reabilitação urbana,
dispensas; (DL 95/2019).
Lei nº 15/2015 de 16/2 – estatuto das EI,
EIG, EIC, projetistas e outros profissionais;
DL 97/2017 de 10/8 – definições,
instalação gases, consolidação legislação;
Ainda sob critério do Artº 9º CC,
aquando discussão do projeto deste Artº 1425º nº 2 b) CC, decerto
também se confirmou manter-se a unidade do sistema jurídico no Código,
visto:
a) Tratar-se globalmente de benfeitorias
necessárias (Artº 216º CC).
b) Sem contratos de gás anteriores a
considerar (Art.º 405º e 406º CC).
c) Sem prejuízo algum para as coisas próprias
de qualquer condómino (Artº Artº 1425º nº 7, antes nº 2 CC).
Então, agilizando, bem andou o
legislador da 54ª alteração CC em descer a condição maioria qualificada de 2/3
(nº 1), para a simples maioria absoluta 50+1 (nº 2).
No relatório do DL 53/2014 de 8/4 são
referidos cerca de dois milhões de fogos a necessitar de recuperação, cerca de
34% do parque habitacional nacional.
Nota - já se tem escrito, inadvertidamente, que a locução adverbial «pelo
menos» significa «até». Negativo. A locução significa «no mínimo
oito». Mas podem ser nove, dez, doze, «n» frações.
7| Âmbito de aplicação do Artº 1425º nº 2 alínea b) CC ex vi Artº 9º CC
Porém, esta norma contida no (nº 2) é uma
regra especial relativamente à regra geral contida no nº 1 do
mesmo Artº 1425º CC.
O seu âmbito de aplicação esgota-se no
momento em que, prontas as obras de conversão - projetadas,
edificadas, inspecionadas, certificadas - são colocadas à disposição dos
consumidores privados. Finda, nesta parte, a reabilitação urbana.
Globalmente não se vislmbra maior alcance.
De resto o DL 97/2017 definiu claramente
os dois campos.
Trata-se de momentos distintos,
factualidade distinta, inovações distintas.
Donde subsunção jurídica distinta:
Ø Conversões - Artº 1425º nº 2 CC (reabilitação urbana)
Ø Reconversões - Artº 1425º nº 1 CC (mudança de contratos)
8| Mudança de gás. Reconversão
Dois terços de condóminos + consenso dos consumidores
Regra geral do Artº 1425º nº 1
CC. Num condomínio vg com 20 fogos metade prescindiu do gás, optando por
sistemas elétricos. A outra metade manteve o gás, mas agora está toda de acordo
em mudar de família. Pode fazê-lo só si com a sua unanimidade? Negativo.
Não, porque para se operar a mudança de gás num condomínio é necessário operar
na instalação geral que é coisa comum.
A assembleia de condóminos terá de
autorizar as obras e o orçamento da inovação mediante deliberação aprovada por
uma maioria não inferior a 2/3 do valor do total do prédio (Artº 1425º nº 1
CC). Não é a circunstância de algum marketing interessado
sub-rogar as despesas que faz descer o critério legal. Neste «valor total do
prédio» reside a legitimidade de todas as frações (comerciais e
habitacionais) estarem presentes na reunião.
Contratos esses todos com igual proteção
jurídica assegurada, além do mais, pela sua legalidade, (Artº 280º), liberdade
contratual, (Artº 405º), eficácia (Artº 406º), compatibilidade, (Artº 407º CC),
meios próprios de resolução, (Artº 432º CC).
Então estamos perante um fornecedor de gás
privado e vários consumidores privados.
· Um feixe paralelo de contratos individuais, independentes, privados, (corpus)
· Um feixe paralelo de vontades, individuais, independentes, livres, (animus)
Como cada vontade é individual,
independente, livre… necessário se torna o consenso de todas as vontades
para se trocar um fornecedor por outro.
Não se trata aqui duma (oficial) unanimidade condominial no âmbito dos Artº 1419º/1 CC e Artº 1432º/8 (antes 5) CC, mas dum (privado) consenso contratual resultante da natureza privada do negócio assumido pelos consumidores.
9| Então basta um consumidor para obstar ao procedimento?
O caso será porventura raro, visto que
geralmente se cultiva a concertação, boa vizinhança e bom senso. Mas,
verificando-se, certamente que sim.
Com efeito, cada consumidor é senhor do
seu contrato,
· O seu contrato está tão protegido por lei quanto os demais. Se alguns prescindem, assunto deles. (Pacta sunt servanda).
·
Ele não está a bloquear alguém, mas tão só
a exercer um direito (Artº 255º nº 3 CC).
· Para haver consenso tem de haver acordo de vontades (Artº 232º CC).
· Não existe norma alguma que permita
a um condomínio revogar ou denunciar contratos privados dos seus consumidores.
·
Aliás, o condomínio é «terceiro»
relativamente a estes contratos privados de fornecimento de gás, (Artº 406º nº
2 CC).
·
Não existe incompatibilidade alguma no uso
da instalação comum (Artº 407º CC).
·
Considerações de ordem social já o
legislador deixou a montante.
·
Processualmente qualquer condómino (basta
um) pode impugnar deliberações irregulares (Artº 1433º nº 1 CC).
Não obstante acontece alguns condomínios poderem forçar a mudança pela via duma deliberação da assembleia. Neste caso importa ao consumidor ofendido estar consciente de que tem o
prazo de 60 dias para impugnar judicialmente a deliberação, sob pena de se
haver de conformar com ela.
10| Ónus da conformação ou da
impugnação
As assembleias de condóminos só devem
deliberar sobre assuntos relativos às partes comuns (esfera comum), mas não
raro exorbitam essa competência para invadir a esfera privada dos consumidores
como que se de coisa comum se tratasse.
Também na área do gás. E às vezes com
patrocínio de algum marketing interessado em todos os
consumidores, mas que nesta fase se basta com uma deliberação por simples
maioria absoluta (50+1), senão mesmo agora (pós Lei 8/2022) por simples
quantidade consensual de um quarto (25%), com assim carregando sobre
os demais condóminos e consumidores o ónus da conformação ou
de impugnação.
Corre pelos condomínios a ideia de que a
assembleia de condóminos é soberana. Esta ideia é verdadeira quando a
assembleia é convocada, funciona e delibera de conformidade com o direito em
vigor. Caso contrário, a ideia é falsa. E pode ser impugnada. Só que, diferente
do que acontece noutros domínios, não predomina nos condomínios a cultura da
impugnação judicial das deliberações ilegais. Poderá haver altercação, cizânia,
inércia inadvertida… enquanto o prazo de impugnação se vai
esgotando. E, esgotado, a acta como que “transita em julgado" e
as deliberações nela contidas, ainda que irregulares, tornam-se obrigatórias
para todos!
Entretanto, o marketing prossegue o seu interesse. Portador da acta, a título de gestão de negócios (Artº 464º CC), envia cartas de rescisão ao ainda fornecedor e designa data posterior para a mudança. E nesta data, dentre a vária documentação, dá a assinar a cada consumidor o contrato novo e a rescisão do contrato velho; contrato novo… contrato velho… contrato novo… contrato velho. E a final o número de contratos novos é exatamente igual ao número de contratos velhos, com assim demonstrado ficando a unanimidade de consumidores. E a natureza privada, individual dos contratos.
Para trás poderão ter ficado alguns consumidores que, na circunstância, prescindem do gás e optam por sistemas elétricos.
11| Crucial
o prazo de 60 dias pós assembleia
As normas a considerar na convocação e
funcionamento da assembleia de condóminos constam, essencialmente, dos:
·
Art.º 1430º a 1432º CC – convocação e
funcionamento da assembleia;
·
Artº 1433º - impugnação deliberações;
·
Decreto-Lei 268/94 de 25/10, republicado
anexo Lei 8/2022, além do mais, sobre as actas e cominação (consequência)
da falta de impugnação (Artº 1º nº 4).
Na convocatória e funcionamento da
assembleia já podem ocorrer irregularidades processuais, suscetíveis de
impugnação. Será matéria a conferir.
Quanto à questão de fundo - concordância x
discordância da deliberação - cruciais são os 60 dias imediatos
à reunião, (Artº 1433º nºs 1 a 4 CC).
Prazo contínuo, que corre mesmo em férias
judiciais.
E aqui, antes do prazo findar, de duas
uma:
a) Ou toda a gente se conforma – concorda, aceita - e a deliberação como que “transita em julgado”, passando a vincular erga omnes, nestes termos:
«As deliberações devidamente consignadas
em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros
titulares de direitos relativos às frações»
(Artº 1º nº 4 do DL 268/94 de 25/10, republicado pela Lei nº 8/2022 de 10/1)
b) Ou alguém (qualquer condómino consumidor) discorda e, tudo ponderado, interpõe acção judicial de impugnação ao abrigo do preceituado no Artº 1433º nº 1 a 4 in fine CC e Artº 1437º 1 CC. Sendo que a petição inicial terá sempre de dar entrada em juízo dentro do prazo de 60 dias, mesmo que este ocorra em julho/agosto (férias judiciais de verão). Trata-se de uma simples acção declarativa, subscrita por mandatário judicial, que naturalmente terá as suas custas. Questão de se ponderar o que está em causa. (Há casos em que o marketing oferece apoio judiciário mesmo inter condóminos. Ingerência nos assuntos internos do condomínio).
Constar que as deliberações da assembleia só ficam «devidamente» consignadas em acta quando, decorrido o prazo 60 dias ninguém as impugna, ou quando, havendo impugnação judicial, o tribunal as venha a confirmar por sentença transitada em julgado. Até lá tanto podem estar devida como indevidamente consignadas.
12- Segue-se esquema:
13| A Inovação consiste na substituição
da cabeça
Reconversão. Com recurso à metáfora figura
gramatical, (catacrese), dir-se-á que a instalação geral de gás nos condomínios
é composta por cabeça, tronco e membros.
Nos casos de reconversão a inovação consiste
em substituir uma cabeça por outra.
Conquanto invertido no terreno, o corpo da
instalação geral de gás é composto por:
·
Cabeça = Ramal de ligação à rede, caixa de corte geral, ligação à rede interior;
·
Tronco = coluna montante
(vertical de baixo para cima).
·
Membros = ramais de
ligação da coluna montante às frações (em cada piso).
Pelo tronco e membros só
circula o gás que a cabeça permitir.
A primeira instalação geral de gás num
edifício novo ou recuperado (conversão) obedeceu a um projeto inicial aprovado,
executado, inspecionado, certificado. Usada. Com a mudança de tipo
de gás (propano por natural ou vice-versa) esse projeto inicial é substituído
por outro aprovado, executado, inspecionado, certificado
na parte tocante à cabeça.
É o que resulta, além do mais, do estatuto
dos profissionais projetistas consolidado nesta área,
nomeadamente:
DL 262/89 de 17/8 – Artº 4º;
DL 521/99 de 10/12 – Artº 4º;
Lei 15/2015 – Artº 32º - Estatuto;
DL 97/2017 de 10/8 - Artº 2º/m), Artº 5º
nºs 1 a 6; Artº 7º/3.
Portaria 361/98 de 25/6 e alterada pela
Portaria nº 690/2001 de 10/7.
Como preceitua o Artº 1425º/ 1 CC as
inovações concretizam-se mediante obras, obras que, nesta
área do gás, são executadas por profissionais da EI, referidas,
além do mais, no Artº 7º/2 do DL 521/99 de 10/12 e Artº 5º/g da Lei 15/2015 de
16/2.
Vejamos agora a cabeça duma
instalação de gás:
14|
A cabeça da instalação:
 |
(Imagem internet: EDP, Galp, Endesa, outras).
Esta imagem representa a cabeça da
instalação geral de gás do edifício.
Neste caso tratou-se da mudança de gás
propano para gás natural.
Ficou assim:
1| Rede de distribuição de gás natural (GN).
2| Ramal de ligação da rede
distribuição (1) à caixa corte geral (4).
4| Caixa de corte geral, no limite da
propriedade, junto da entrada no edifício.
3| Ligação à rede interior e por canalete.
Dantes a outra cabeça no
terreno estava assim:
1| Rede de distribuição de gás propano (GPL).
2| Ramal de ligação da rede distribuição (1) à
caixa corte geral (4).
4| Caixa de corte geral embutida na parede.
3| Ligação à rede interior por dentro da
caixa embutida.
15| Da maqueta para o terreno:
Dantes linha preta gás propano. Depois linha azul gás natural.
16. Reconversão. Relatórios finais
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos (Art.º 1426º CC). Acontece algum marketing interessado oferecer «campanha isenta de custos de adesão». (Termo ambíguo suscetível de diferentes leituras).
Concretizada a reconversão ficam os
certificados das EI e EIG.
Relatório de obras. Posteriormente será
elaborado o relatório de obras (Artº 5º g) Lei 15/2015) donde conste, além do
mais, a ratio necessária da caixa de corte geral e o canalete
ficarem à vista e não encastrados na parede como estavam dantes, (Artº 10º DL
521/99). Material conexionado com o arranjo estético dos edifícios (Artº
1422º/3 CC), bairro e segurança das instalações, (Artº 277º/1/c CP).
Relatório de contas. A prestação
(pagamento) pode ser feita por terceiro interessado (Artº 767º /1 CC) - marketing
- que assim fica legalmente sub-rogado (Artº 592º/1 CC) no crédito
(credor). E a poder repercutir.
Destes relatórios deve ficar cópia em arquivo dos condomínios.
Para memória futura. Para escrutínio futuro.
Francisco H. Neves
JURISPRUDENCIA
Propriedade horizontal – mudança de gás – unanimidade
1. «A conduta de gás integra a
instalação geral de gás, sendo, por isso, parte necessariamente comum do
edifício em regime de propriedade horizontal.
2. Uma coisa é a afetação da coluna central ou geral
ao transporte de gás canalisado então disponível – propano – e em função do
qual os condóminos celebraram contratos de abastecimento e adquiriram os seus
equipamentos domésticos de queima, outra diferente é a reafectação duma mesma
coluna de distribuição de gás ao transporte de uma outra nova espécie de
gás entrada, entretanto, na comercialização.
3. As alterações a
fazer no imóvel em função da adoção de novo fornecedor constituem inovação que
apernas pode ser deliberada pela unanimidade dos condóminos».
(Ac. Rel. Lisboa de 8/5/2014 in CJ/2014/III/89.
Propriedade horizontal – mudança de gás – maioria simples
1. «A mudança do tipo de gás fornecido a um prédio
constituído em prosperidade horizontal não constitui inovação para efeitos do
Artº 1425º do Código Civil, podendo ser deliberada por maioria dos condóminos,
nos termos previstos no nº 3 do artigo 1432º do mesmo diploma.
2. Na verdade, podendo a instalação de gás
canalisado ser deliberada por tal maioria, nos termos previstos na alínea b) do
nº 2 do artigo 1425º, na redação introduzidas pela lei nº 32/2012 de 14 de
Agosto, seria incongruente exigir maioria mais robusta para a simples mudança
de gás consumido no prédio».
(Ac. Rel. Lisboa 10/3/2015 in www.dgsi.pt e CJ/2015/II/304)
P.S.
1) Há 3 proprietários, em partes iguais, (3 condóminos) dum edifício em propriedade horizontal com 12 frações, cada uma com o seu contrato, do mesmo gás. Um dos proprietários mora no edifício (1 fração). As restantes 11 frações estão arrendadas. Qual a maioria necessária para mudar de gás no edifício, à luz desta jurisprudência ? (16/10/2022)
2) Em síntese: O princípio geral é o de que a mudança de gás é uma QUESTÃO DE CONSUMIDORES e não de condóminos. Os condóminos só são necessários para autorizar as obras nas partes comuns mediante uma maioria de 2/3.
Tomemos um edifício com 10 frações habitacionais todas arrendadas, com cada locatário titular do seu contrato individual de fornecimento de gás. Esta mudança carece do CONSENSO de todos os CONSUMIDORES e da maioria de 2/3 dos comproprietários. (26/12/2023). FN
