A mudança de gases canalisados nos condomínios (propriedade
horizontal) é um procedimento que nem sempre se afigura globalmente
percecionado no seu percurso. Daí o trazer-se à colação alguns elementos
porventura adjuvantes desse mecanismo.
1|Condóminos
& consumidores.
Embora as qualidades de condómino e
consumidor geralmente coexistam na mesma pessoa (condómino-consumidor) são,
todavia, estatutos distintos.
Há condóminos que não são consumidores
(vg. todos os que prescindiram do gás e optaram por sistemas elétricos) e há
consumidores que não são condóminos (vg. arrendatários, comodatários).
Num condomínio «Y», um, dois,
três, n consumidores prescindiram do gás canalisado e
optaram por equipamentos elétricos nas suas cozinhas (fogão e termoacumulador);
posteriormente outros três ou quatro se lhes seguiram. Porém, mais tarde,
alguns deles regressaram ao mesmo gás canalisado. Fizeram tudo isto livremente
sem necessidade de qualquer autorização ou comunicação ao
condomínio.
Num condomínio «x» o
vizinho da fração F deixou-se atrasar nas contas do gás
até que o fornecedor demandou judicialmente, como devedores solidários a ele
devedor F e também o seu condomínio com o fundamento de
que gás consumido passara através da coluna montante comum. Os
vizinhos indignaram-se e o condomínio contestou alegando ser parte
ilegítima por ser alheio ao contrato de fornecimento de gás.
São dois exemplos que enfatizam a
independência entre consumidores e condomínio.
2| Coisas comuns & coisas privadas
Num edifício em propriedade horizontal
existem partes comuns (esfera comum) e coisas privadas (esfera privada).
As partes comuns e presumidamente comuns são as previstas na Lei: Artº
1421º Código Civil (CC). No demais são coisas privadas.
O parqueamento automóvel na garagem é coisa comum,
mas os veículos que aí estacionam são coisas privadas. Os elevadores são coisa
comum, mas as mercadorias que por aí transitam são coisas privadas. As
instalações gerais de água, luz e gás são coisas comuns, mas a água, a eletricidade
e o gás que por dentro delas transita são coisas privadas. A única
instalação geral comum de conteúdo comum é a rede de esgotos. Ao condomínio
cumpre a gestão e conservação das partes comuns, regular o seu uso e assegurar
a sua fruição mediante as inspeções periódicas por entidades competentes
(extintores de incêndio, elevadores, instalação de gás comum). No demais é
coisa da esfera privada.
3| O gás consumido como coisa privada
O caudal de gás que, vindo da rede no
subsolo do passeio público, entra na rede geral do condomínio é propriedade
privada do fornecedor até aos contadores. Só ele pode acionar o fecho da
válvula de corte geral à entrada do edifício e só ele é proprietário dos contadores
instalados à entrada de cada fração, (Artº 9º/2/3/6 - DL 97/2017 de 10/8); Artº
9º/3 - DL 521/99 de 10/12). Dos contadores para dentro o gás é propriedade
privada de cada consumidor que o contratualiza e paga.
Portanto, temos um fornecedor privado e
vários consumidores privados. Um único fornecedor privado e um feixe de
contratos paralelos privados.
Mas não estamos aqui perante algum dos
«serviços de interesse comuns» previstos no Artº 1424º CC, porquanto esses são oficiais,
condominiais, pagos pelo condomínio. Aqui o gás é um serviço individual,
privado, pago por cada um dos consumidores.
O condomínio é «terceiro» relativamente a
estes contratos, (Artº 406º/2/CC).
4| Conversão & reconversão
Pertinentes definições legais contidas,
entre outras, no Artº 2º DL 97/2017 de 10/8:
«Conversão», a operação que consiste em dotar um edifício já existente com uma
instalação de gás» (alínea f).
«Instalação de gás», o sistema instalado num edifício constituído pelo conjunto de tubagens,
dispositivos, acessórios e instrumentos de medição, que assegura a alimentação
de gás desde a válvula de corte geral ao edifício até às válvulas de corte dos
aparelhos de gás, abrangendo essas válvulas, bem como alguma eventual extensão
da tubagem a jusante destas». (alínea l).
«Projetista», o profissional responsável pelo projeto da instalação ou das redes e
ramais de distribuição de gás e pela definição ou verificação adequada e das
características dos aparelhos a instalar, desde que habilitados nos termos da
Lei nº 15/2015 de 16 de fevereiro». (alínea m).
«Reconversão», a operação de adaptação de uma instalação de gás e dos respetivos aparelhos
por mudança de família de gás combustível» (alínea n).
Definições provindas da Portaria nº 361/98
de 26/6 – Regulamento Anexo (+Portaria 690/2001 de 10/7). Desta mesma Portaria,
outras definições pertinentes vg: canalete, coluna montante, família
de gases, derivação de piso, tubagem embebida, válvula de ramal…
5| Anos noventa.
A expansão do gás canalisado para fora da Grande Lisboa e a
reabilitação urbana
Com a entrada do gás natural no mercado doméstico
(1997) alargou-se a implantação de instalações para gás canalisado a cerca de
100 municípios do território continental.
·
Obrigatoriamente quanto aos edifícios
novos;
·
Condicionalmente quanto aos edifícios
antigos;
Tanto num caso como noutro trata-se de
operar a conversão nos edifícios. Isto é, dotá-los de uma
instalação para gás canalisado.
Com efeito,
a) O DL 262/1989 de
17/8 determinou, além do mais, que a partir de 1 de março de 1990,
todos os edifícios novos situados nas áreas concessionadas - Norte,
Centro, Sul e Vale do Tejo - deviam incluir obrigatoriamente uma
instalação geral de gás canalisado dimensionada para gás natural, (Artºs 1º,
18º e Anexo A).
b) Quanto ao parque habitacional
antigo veio posteriormente a Lei nº 32/2012 de 14 de agosto, além
do mais, com a 54ª alteração ao Código Civil,
nesta parte assim:
«Art.º
1425º
………………..
1- «Sem prejuízo do disposto nos números
seguintes as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria
dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do
prédio.
2- «Havendo pelo menos oito frações
autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a
maioria do valor total do prédio as seguintes inovações:
a) ……………………
b) Instalação
de gás canalisado».
A verdadeira 54ª alteração consiste
neste nº 2 alínea b), visto que o nº 1 já vem
desde a versão inicial do Código 1966 e que assim se manteve.
Esta alteração constitui uma das várias
medidas tomadas pela Lei nº 32/2012 de 14 agosto no sentido de
«… agilizar e dinamizar a reabilitação urbana … edifícios e frações…
cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos…». (Artº 1º)
No relatório do DL 53/2014 de 8/4 foram
referidos cerca de dois milhões de fogos a necessitar de recuperação, cerca de
34% do parque habitacional nacional.
6| Reabilitação urbana. Interpretação global
Atento o critério de interpretação contido
no Artº 9º CC - pensamento legislativo, unidade do sistema jurídico,
circunstâncias da época - esta norma Artº 1425º nº 2 b) CC não
pode ser tida isoladamente, mas interpretada globalmente com
a Lei 32/2012 - de cujos Art.º 1º e 5º emana – e globalmente
ainda com os sucessivos diplomas sobre instalação de gás canalisado,
nomeadamente:
DL 262/1999 de 17/8 – relação municípios
abrangidos (anexo A);
DL 521/1999 de 10/12 – atualiza e
substitui o DL 262/1999;
DL 53/2014 de 8/4 – reabilitação urbana,
dispensas; (DL 95/2019).
Lei nº 15/2015 de 16/2 – estatuto das EI,
EIG, EIC, projetistas e outros profissionais;
DL 97/2017 de 10/8 – definições,
instalação gases, consolidação legislação;
Ainda sob critério do Artº 9º CC,
aquando discussão do projeto deste Artº 1425º nº 2 b) CC, decerto
também se confirmou manter-se a unidade do sistema jurídico no Código,
visto:
a) Tratar-se globalmente de benfeitorias
necessárias (Artº 216º CC).
b) Sem contratos de gás anteriores a
considerar (Art.º 405º e 406º CC).
c) Sem prejuízo algum para as coisas próprias
de qualquer condómino (Artº Artº 1425º nº 7, antes nº 2 CC).
Então, agilizando, bem andou o
legislador da 54ª alteração CC em descer a condição maioria qualificada de 2/3
(nº 1), para a simples maioria absoluta 50+1 (nº 2).
No relatório do DL 53/2014 de 8/4 são
referidos cerca de dois milhões de fogos a necessitar de recuperação, cerca de
34% do parque habitacional nacional.
Nota - já se tem escrito, inadvertidamente, que a locução adverbial «pelo
menos» significa «até». Negativo. A locução significa «no mínimo
oito». Mas podem ser nove, dez, doze, «n» frações.
7| Âmbito de aplicação do Artº 1425º nº 2
alínea b) CC ex vi Artº 9º CC
Porém, esta norma contida no (nº 2) é uma
regra especial relativamente à regra geral contida no nº 1 do
mesmo Artº 1425º CC.
O seu âmbito de aplicação esgota-se no
momento em que, prontas as obras de conversão - projetadas,
edificadas, inspecionadas, certificadas - são colocadas à disposição dos
consumidores privados. Finda, nesta parte, a reabilitação urbana.
Globalmente não se vislmbra maior alcance.
De resto o DL 97/2017 definiu claramente
os dois campos.
Trata-se de momentos distintos,
factualidade distinta, inovações distintas.
Donde subsunção jurídica distinta:
Ø Conversões - Artº 1425º nº 2 CC (reabilitação urbana)
Ø Reconversões - Artº 1425º nº 1 CC (mudança de contratos)
8| Mudança de gás. Reconversão
Dois terços de condóminos + consenso dos consumidores
Regra geral do Artº 1425º nº 1
CC. Num condomínio vg com 20 fogos metade prescindiu do gás, optando por
sistemas elétricos. A outra metade manteve o gás, mas agora está toda de acordo
em mudar de família. Pode fazê-lo só si com a sua unanimidade? Negativo.
Não, porque para se operar a mudança de gás num condomínio é necessário operar
na instalação geral que é coisa comum.
A assembleia de condóminos terá de
autorizar as obras e o orçamento da inovação mediante deliberação aprovada por
uma maioria não inferior a 2/3 do valor do total do prédio (Artº 1425º nº 1
CC). Não é a circunstância de algum marketing interessado
sub-rogar as despesas que faz descer o critério legal. Neste «valor total do
prédio» reside a legitimidade de todas as frações (comerciais e
habitacionais) estarem presentes na reunião. Mas
a unanimidade dos consumidores também interessa. Maioria de 2/3 para a coisa
comum, consenso para a coisa privada. Nenhuma incoerência, há casos em que uns
são mais que outros. A mudança de gás (reconversão) é antes de mais um acordo para a mudança de
contratos privados. É certo que existe uma única instalação de gás comum, mas também é
certo que todos os contratos que sucessivamente se foram constituindo ao longo
do tempo são compatíveis entre si (Artº 407º CC).
Contratos esses todos com igual proteção
jurídica assegurada, além do mais, pela sua legalidade, (Artº 280º), liberdade
contratual, (Artº 405º), eficácia (Artº 406º), compatibilidade, (Artº 407º CC),
meios próprios de resolução, (Artº 432º CC).
Então estamos perante um fornecedor de gás
privado e vários consumidores privados.
· Um feixe paralelo de contratos individuais, independentes, privados, (corpus)
· Um feixe paralelo de vontades, individuais, independentes, livres, (animus)
Como cada vontade é individual,
independente, livre… necessário se torna o consenso de todas as vontades
para se trocar um fornecedor por outro.
Não se trata aqui duma (oficial) unanimidade
condominial no âmbito dos Artº 1419º/1 CC e Artº 1432º/8 (antes 5) CC, mas dum (privado) consenso contratual resultante da natureza privada do
negócio assumido pelos consumidores.
9| Então basta um consumidor para obstar ao procedimento?
O caso será porventura raro, visto que
geralmente se cultiva a concertação, boa vizinhança e bom senso. Mas,
verificando-se, certamente que sim.
Com efeito, cada consumidor é senhor do
seu contrato,
·
O seu contrato está tão protegido por lei quanto os demais. Se alguns prescindem, assunto deles. (Pacta sunt servanda).
·
Ele não está a bloquear alguém, mas tão só
a exercer um direito (Artº 255º nº 3 CC).
·
Para haver consenso tem de haver acordo de
vontades (Artº 232º CC).
· Não existe norma alguma que permita
a um condomínio revogar ou denunciar contratos privados dos seus consumidores.
·
Aliás, o condomínio é «terceiro»
relativamente a estes contratos privados de fornecimento de gás, (Artº 406º nº
2 CC).
·
Não existe incompatibilidade alguma no uso
da instalação comum (Artº 407º CC).
·
Considerações de ordem social já o
legislador deixou a montante.
·
Processualmente qualquer condómino (basta
um) pode impugnar deliberações irregulares (Artº 1433º nº 1 CC).
Não obstante acontece alguns condomínios poderem forçar a mudança pela via duma deliberação da assembleia. Neste caso importa ao consumidor ofendido estar consciente de que tem o
prazo de 60 dias para impugnar judicialmente a deliberação, sob pena de se
haver de conformar com ela.
10| Ónus da conformação ou da
impugnação
As assembleias de condóminos só devem
deliberar sobre assuntos relativos às partes comuns (esfera comum), mas não
raro exorbitam essa competência para invadir a esfera privada dos consumidores
como que se de coisa comum se tratasse.
Também na área do gás. E às vezes com
patrocínio de algum marketing interessado em todos os
consumidores, mas que nesta fase se basta com uma deliberação por simples
maioria absoluta (50+1), senão mesmo agora (pós Lei 8/2022) por simples
quantidade consensual de um quarto (25%), com assim carregando sobre
os demais condóminos e consumidores o ónus da conformação ou
de impugnação.
Corre pelos condomínios a ideia de que a
assembleia de condóminos é soberana. Esta ideia é verdadeira quando a
assembleia é convocada, funciona e delibera de conformidade com o direito em
vigor. Caso contrário, a ideia é falsa. E pode ser impugnada. Só que, diferente
do que acontece noutros domínios, não predomina nos condomínios a cultura da
impugnação judicial das deliberações ilegais. Poderá haver altercação, cizânia,
inércia inadvertida… enquanto o prazo de impugnação se vai
esgotando. E, esgotado, a acta como que “transita em julgado" e
as deliberações nela contidas, ainda que irregulares, tornam-se obrigatórias
para todos!
Entretanto, o marketing prossegue
o seu interesse. Portador da acta, a título de gestão de negócios (Artº 464º
CC), envia cartas de rescisão ao ainda fornecedor e designa data posterior para
a mudança. E nesta data, dentre a vária documentação, dá a assinar a cada
consumidor o contrato novo e a rescisão do contrato velho; contrato novo…
contrato velho… contrato novo… contrato velho. E a final o número de contratos
novos é exatamente igual ao número de contratos velhos, com assim demonstrado
ficando a unanimidade de consumidores. E a natureza privada, individual dos
contratos.
Para trás poderão ter ficado alguns
consumidores que, na circunstância, prescindem do gás e optam por sistemas
elétricos.
11| Crucial
o prazo de 60 dias pós assembleia
As normas a considerar na convocação e
funcionamento da assembleia de condóminos constam, essencialmente, dos:
·
Art.º 1430º a 1432º CC – convocação e
funcionamento da assembleia;
·
Artº 1433º - impugnação deliberações;
·
Decreto-Lei 268/94 de 25/10, republicado
anexo Lei 8/2022, além do mais, sobre as actas e cominação (consequência)
da falta de impugnação (Artº 1º nº 4).
Na convocatória e funcionamento da
assembleia já podem ocorrer irregularidades processuais, suscetíveis de
impugnação. Será matéria a conferir.
Quanto à questão de fundo - concordância x
discordância da deliberação - cruciais são os 60 dias imediatos
à reunião, (Artº 1433º nºs 1 a 4 CC).
Prazo contínuo, que corre mesmo em férias
judiciais.
E aqui, antes do prazo findar, de duas
uma:
